Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности сделок с земельными участками». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Земельный участок подлежит идентификации. Всякий объект правоотношений должен быть выделен свойственным ему образом.
Собственники зданий, расположенных на земельных участках, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, обладают исключительным правом приватизации земельных участков или приобретения их на праве аренды.
Однако на сегодняшний день основной нормой, регулирующей приватизацию земель под объектами недвижимого имущества, является ст. 36 Земельного кодекса РФ и принятые в ее развитие акты меньшей юридической силы.
Содержание:
8. Земельный участок является объектом недвижимости (п.1 ст.130 ГК РФ).
Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.
Статьей 56 Основ законодательства РФ о нотариате ограничена территориальность нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом. Согласно содержащейся в ней норме удостоверение договоров об отчуждении земельных участков должно производиться по месту их нахождения.
В работе дается анализ определения стоимости земельных участков, принципов, лежащих в его основе, проблем, возникающих в данной области.
Оформление земельных участков в постоянное бессрочное пользование
Кроме прямой приватизации земельных участков, урегулированной ст. 36, ЗК РФ предусматривает возможность переоформления юридическими лицами права постоянного бессрочного пользования в обязательном порядке. Делается вывод, что действие норм Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» на указанные случаи не распространяется.
Площадь земельного участка для здания банка принимается из расчета 0,4—0,6 га в зависимости от числа сотрудников. На участке необходимо предусматривать две функциональные зоны: — открытую — для клиентов и сотрудников банка; — закрытую, охраняемую территорию с ограниченным доступом для въезда и выезда…
Стоит отметить, что несоблюдение требований касательно регистрации в ситуациях, установленных в законодательном порядке, так или иначе влечет за собой недействительность сделки. Наличие подобных обстоятельств говорит о ничтожности коммерческой операции в соответствии с пунктом 1 статьи 165 ГК РФ.
Нормативная база для сделок с землей
Возникновение ипотеки на основании закона возможно при купле-продаже земельного участка в рассрочку или в кредит, если право собственности переходит с момента заключения сделки. Как правило, в случае купли-продажи в рассрочку или кредит право собственности переходит к покупателю с момента внесения последнего платежа.
Земельным участком, согласно ЗК РФ, является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Определение земельного участка как объекта правовых отношений имеет существенное значение. Как уже было сказано ранее, целый ряд земельных отношений (заключение и… ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлены правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения.
Они заключаются в том, что субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.
Виды сделок с земельными участками
Кроме того, документ должен быть заверен нотариусом. Сегодня процедура определения наследников осуществляется в соответствии с действующим законодательством. Стоит учитывать, что свидетельство, относящееся к праву на наследство, не является подтверждением права собственности на участок земли – так или иначе необходима государственная регистрация.
ГК РФ также закрепил положение о том, что перечисленные правомочия собственник земли и других природных ресурсов осуществляет в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129 ГК РФ). Указанные нормы явились основой для установления земельным законодательством ограниченной оборотоспособности земельных участков.
В соответствии с ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» субъекты РФ должны принять законы, определяющие максимальные размеры общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального образования субъекта РФ и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица.
ГК РФ также закрепил положение о том, что перечисленные правомочия собственник земли и других природных ресурсов осуществляет в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129 ГК РФ). Указанные нормы явились основой для установления земельным законодательством ограниченной оборотоспособности земельных участков.
Следует учитывать, что стать объектом оборота может и такой участок, который не имеет собственного кадастрового номера. Так, действующие правила об аренде и государственной регистрации ее права допускают государственную регистрацию путем приложения кадастрового плана земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду.
Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав!
Ш занятые объектами космической инфраструктуры;
В соответствии с п. 1 ст. 37 ЗК объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Статья 55 Закона об ипотеке содержит перечень случаев обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.
Форма договора, объектом которого является земельный участок, определяется гражданским законодательством. В соответствии с ныне действующим гражданским законодательством сделки, связанные с отчуждением земельных участков, могут быть совершены в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
В соответствии со ст. 1 Земельного кодекса РФ регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.
Государственный контроль над оборотом земельных участков находит свое выражение в праве компетентных государственных административных органов контролировать условия земельных сделок и на основании определенных критериев полностью или частично отменять или даже изменять их. Статьей 37 ЗК РФ установлен ряд требований, соблюдение которых при совершении сделок с земельными участками, в первую очередь сделок купли-продажи, является обязательным.
Порядок совершения сделок с земельными участками из состава категории земель сельскохозяйственного назначения указан в Законе об обороте земель, который детально регулирует особенности лишь двух таких сделок: купли-продажи и аренды.
Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.
Кроме того, проведение торгов предусмотрено в случаях предоставления земельных участков в собственность (аренду) гражданам и юридическим лицам из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Оборот земельных участков придает стабильность предпринимательской деятельности, позволяет изыскивать экономические резервы и в целом обеспечивает земельным отношениям необходимую динамичность, адекватную условиям рыночной экономики. В числе определяющих элементов оборота земель следует назвать гражданско-правовые сделки.
В их число должны быть включены и расходы на получение необходимой информации (если она не содержится в кадастровой карте), в том числе обосновывающей площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации построенных объектов в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.
Земля — всегда физически сложный, структурированный объект действительности, сложным является она и в качестве объекта сделок. Так, даже в ГК РФ выделяются: «территориальные границы», «поверхностный (почвенный) слой», «замкнутые водоемы», «лес и растения» (п.2 ст.261 ГК РФ), «воздушное пространство» (п.3 ст.261 ГК РФ).
Глава 2. Особенности совершения сделок с земельными участками
К ограничениям прав субъектов земельных отношений на участие в обороте земельных участков можно отнести норму ч. 3 ст. 15 ЗК РФ, исключающую приобретение иностранными гражданами, лицами без гражданства и иностранными юридическими лицами в собственность земельных участков, расположенных на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ.
Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Стоит отметить, что принцип свободы договора сегодня закреплен действующим гражданским законодательством. В соответствии с ним стороны могут заключать предусмотренные или не предусмотренные законом сделки, а также смешанные договоры, которые содержат элементы разных операций. Следует дополнить, что сделки смешанного характера подлежат гос. регистрации согласно общим правилам.
Данные правила не распространяются на отчуждение помещений (жилых и нежилых) в многоквартирных домах и административных зданиях, за исключением встроенно-пристроенных объектов.
Позитивные ограничения свободы договоров, как правило, базируются на обязательном включении в них определенных условий. В отношении договоров с земельными участками такими условиями могут быть дополнительные требования к покупателям земельных участков в целях ведения крестьянского (фермерского) хозяйства: например, наличие опыта работы в сельском хозяйстве или специальной подготовки.
Действующее земельное законодательство РФ предельно ясно свидетельствует о недопустимости установления дополнительных правил оборота земельных участков на уровне субъектов РФ. Так, согласно п. 1 ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, иными федеральными законами.
Читать популярные статьи на сайте
Итак, сделки с отчуждением в первую очередь направлены на передачу недвижимого имущества в собственность. К ним целесообразно отнести договор купли-продажи. В соответствии с данным договором продавец обязан передать покупателю в собственность участок земли, а покупатель обязан принять эту землю и выплатить за нее определенную сумму денег.
В настоящее время разделение судьбы земельного участка и недвижимости возможно только в установленных законом случаях. Ст. 36 ЗК РФ регулирует особенности приобретения прав на застроенные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности: собственники расположенных на этих участках зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию таких участков.